ДОГОВОР ЗАЛОГА: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

 

Спектр применения залога, конечно же, не ограничивается обеспечением кредитов, но вместе с тем, это одна из самых популярных его сфер обитания. Поэтому, решив взять в банке кредит, вам наверняка придется что-нибудь отдать ему в залог. Что именно, зависит от того, на какие цели ну­жен кредит, и от того, какое имущество вы можете предло­жить. А если вы, как должник (залогодатель) не выполните обязательства, обеспеченного залогом, кредитор (залого­держатель) (в данном случае банк) вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преиму­щественно перед другими вашими кредиторами (если они есть) (ст. 572 ГКУ). То есть залог — это способ обеспечения выполнения обязательства. А коль так, то самостоятельно возникнуть он не может, необходимо наличие основного обязательства, выполнение которого он будет обеспечи­вать, например, возврат кредита по кредитному договору или займа по договору займа. Причиной для его появления может быть договор, закон или решение суда. Так как залог на основании договора нас интересует больше всего, рас­смотрим его подробнее.

Форма договора

По общему правилу правочины между физическими и юридическими лицами заключают в письменной форме (п. 2 ч. 1 ст. 208 ГКУ). Значит, то же самое относится к договору. Причем она может быть как простой, так и нотариаль­ной. Если в залог передают недвижимое имущество, то договор залога подлежит нотариальному удостоверению и го­сударственной регистрации (ст. 577 ГКУ). В этом случае текст договора излагают на нотариальном бланке. Если но­тариальная форма не соблюдена, договор считают ничтож­ным (ч. 1 ст. 220 ГКУ). В остальных случаях достаточно про­стой письменной формы, хотя, пожеланию сторон, его мож­но облечь и в нотариальную.

Стороны договора

Это залогодержатель и залогодатель. Первым выступа­ет физ- или юрлицо — кредитор по основному обязатель­ству. Однако чаще всего это юрлицо, аточнее — банк. А для залога земельного участка сельхозназначения только он может быть залогодержателем (ч. 4 ст. 133 ЗКУ). Бремя за­логодателя несет физ- или юрлицо, которое одновременно является должником по основному обязательству и соб­ственником имущества, передаваемого в залог, или лицо, которому принадлежит имущественное право, или тот, кому собственник передал имущество (имущественное право) с правом его залога. Залогодателем также может быть и тре­тье лицо — имущественный поручитель.

Виды и предмет залога

На основании ст. 575 ГКУ и положений Закона о залоге выделяют пять видов залога: ипотека, заклад, залог това­ров в обороте, имущественных прав и ценных бумаг. При­чем для них годится лишьто имущество, которое залогода­тель вправе отчуждать и на которое можно обратить взыс­кание. Помимо того, в залог также дозволено передавать имущество, которое залогодатель приобретет после воз­никновения залога. А сейчас кратко о видах залога.

Ипотека—это вид обеспечения обязательства недвижи­мым имуществом, котороеЪстается во владении и пользо­вании ипотекодателя. Оформляют ее ипотечным догово­ром. И, понятное дело, при невыполнении должником обя­зательства, обеспеченного ипотекой, ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки. К последнему, естественно, относят недвижимое имущество (земельные участки, объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, пе­ремещение которых невозможно без обесценивания и из­менения их назначения), в том числе объекты незавершен­ного строительства, право аренды или пользования недви­жимым имуществом, которое предоставляет арендатору (пользователю) право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества (ст. 5 Закона об ипотеке). Ипоте­ка подлежит государственной регистрации, которая прово­дится согласно Временному порядку № 410. Непроведение такой госрегистрации не влияет на действительность до­говора ипотеки, но тогда требование ипотекодержателя не получает приоритета относительно прав или требований других лиц на переданную в ипотеку недвижимость.

Если в ипотеку передают здание (сооружение), располо­женное на земле, принадлежащей ипотекодателю на праве собственности, то она тоже подлежит передаче в ипотеку вместе со зданием (сооружением). А если ипотекодатель арендует землю, то после обращения взыскания на здание (сооружение) условия аренды сохраняются для нового соб­ственника.

Ипотечный договор может предусматривать выдачу за­логовой. Это неэмиссионная долговая ценная бумага, удо­стоверяющая безусловное право ее собственника на полу­чение от должника выполнения по основному обязательству (в денежной форме), а в противном случае право обратить взыскание на предмет ипотеки (ст. 20 Закона об ипотеке). Первым ее собственником выступает лицо, имеющее по ипотечному договору статус ипотекодержателя. Впослед­ствии оно может передать ее кому угодно, совершив индос­самент (передаточную надпись). Форма залоговой утвер­ждена Положением № 363.

Как мы уже сказали, передав недвижимость в ипотеку, ипотекодатель вправе ею владеть и пользоваться и в даль­нейшем, но не допускать ухудшения ее состояния и умень­шения стоимости сверх норм износа. Он также волен бес­препятственно завещать ипотечную недвижимость. А вот отчуждать предмет ипотеки, передавать его в аренду, ли­зинг, совместную деятельность, последующую ипотеку без согласия ипотекодержателя не получится. Понадобит­ся оно и для возведения, уничтожения или капитального ремонта здания (сооружения), расположенного на земель­ном участке, который находится в ипотеке, или же на его существенное улучшение (ст. 9 Закона об ипотеке).

Заклад—в отличие от ипотеки, залог движимого имуще­ства. Его в качестве предмета залога залогодатель передает во владение залогодержателю. Но по соглашению сторон предмет залога могут оставить у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (так называемый твердый залог). Индивидуально определенную вещь (цвет, номер, фасон — словом, то, что позволяет выделить ее из ряда таких же ве­щей) также можно оставить у залогодателя, наложив на нее знаки, удостоверяющие залог (ст. 44 Закона о залоге).

Если залогодержатель хранит или использует предмет заклада ненадлежащим образом, то залогодатель в любое время вправе требовать прекращения залога или досроч­ного выполнения обеспеченного закладом обязательства.

Помимо этого, в ст. 48 Закона о залоге зафиксирована ответственность залогодержателя за утрату или недостачу в размере стоимости утраченного имущества, а за повреждение предмета заклада— в размере суммы, на которую снизилась стоимость заложенного имущества. К тому же раз такое записано в договоре, залогодержатель должен возместить полностью ущерб, причиненный утратой, недо­стачей или повреждением имущества. Впрочем, залогодер­жатель может избежать ответственности, если докажет, что случившееся произошло не по его вине.

Залог движимого имущества можно по заявлению зало­годержателя или залогодателя зарегистрировать в Госрее­стре отягощений движимого имущества. И тогда отягоще­ние в виде залога приобретает силу в отношениях с третьи­ми лицами. Если такой регистрации нет, отягощение сохра­няет силу только для должника и отягощителя. Вдобавок зарегистрированное отягощение приоритетнее незареги­стрированных, а значит, отягощительстаким приоритетом имеет преимущественное право на обращение взыскания на предмет отягощения (залога) (ст. ст. 12, 14 Закона №1255).

Залог товаров в обороте. В ст. 40 Закона о залоге за­креплено, что предметом этого вида залога может быть сы­рье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая про­дукция и т. д.

И тут важно уяснить три нюанса:

1.Залогодатель сохраняет за собой право владеть, пользоваться и распоряжаться предметом залога, а при его отчуждении обязан заменить другими товарами такой же
или большей стоимости.

2.Реализованные залогодателем товары перестают быть предметом залога с момента их вручения приобретателю или транспортной организации (передачи на почту) для отправки ему.

3.Приобретенные залогодателем товары, предусмот­ренные в договоре, становятся предметом залога с момен­та возникновения права собственности на них.

Поэтому в самом договоре надо определить вид товара и его родовые признаки (число, вес, мера), а также виды товаров, которые могут заменить предмет залога.

При таком виде залога залогодержатель может востре­бовать: счет-фактуру или инвойс, договор купли-продажи или другой гражданско-правовой договор, подтверждаю­щий право собственности залогодателя на товары; ГТД, товаро-транспортные накладные или акты приемки-переда­чи; копии платежных документов, подтверждающие оплату товаров, передающихся в залог; складскую справку о нали­чии товаров (наименование, код, количество, стоимость на дату оформления залога, место хранения); договор арен­ды помещения, в котором хранятся товары, передающие­ся в залог (если помещение — не собственность залогода­теля); сертификаты на товары.

Залог имущественных прав. Подними надо понимать:

— право требования по обязательствам, в которых зало­годатель выступает кредитором (например, по договору купли-продажи товара ему должны уплатить 100000 грн.);

—права на объекты интеллектуальной собственности (что подтверждает патент на изобретение, авторское свидетель­ство, свидетельство о праве на знак для товаров и услуг и т. д.). Но учтите, что имущественное право, ограниченное сроком, может быть предметом залога только до оконча­ния срока его действия.

Отдельно выделим еще такой предмет залога, как корпо­ративные права или доля в уставном капитале.

Следует заметить, что залогодатель может заключить договор залога не только на принадлежащие ему на момент заключения права, но и на те, которые могут возникнуть в будущем (ст. 49 Закона о залоге).

Обратите внимание: при залоге имущественных прав за­логодателю нельзя их уступать (скажем, с помощью дого­вора уступки требования), а также осуществлять действия, влекущие за собой прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости. К примеру, если в залог пере­даны все имущественные права автора на литературное произведение, то их отчуждение (продажа) третьему лицу может повлечь прекращение заложенного права.

В договоре залога прав указывают лицо-должника по от­ношению к залогодателю, причем последний обязан уве­домить об этом своего должника.

Ну а если должник залогодателя выполнит свое обяза­тельство, которое является предметом права требования (в нашем примере—заплатит 100000 грн. по договору куп­ли-продажи), то все полученное станет предметом залога, о чем залогодатель немедленно сообщает залогодержате­лю (ст. 52 Закона о залоге).

Залог ценных бумаг. Этот вид залога регулирует 3-й (ка­сается ценных бумаг на предъявителя) и 6-й разделы Зако­на о залоге. В ст. 53 читаем, что вексель или другую ценную бумагу, которую можно передать по индоссаменту (пере­даточной надписи), отдают в залог так: совершают индос­самент и вручают индоссированную ценную бумагу зало­годержателю. Например, на обороте простого или перевод­ного векселя либо на аллонже делают надпись "валюта в заставу". А те ценные бумаги, которые нельзя передать по индоссаменту, передают в залог по договору залогодержа­теля с лицом, на чье имя они выданы.

Векселя отдают в залог с реестром предъявленных в за­лог векселей, который составляет залогодатель не менее чем в двух экземплярах. Векселя в реестре размещают в поряд­ке наступления сроков платежа, начиная с ближайшего. При­нимая реестры, банк проверяет соответствие данных предъ­явителя векселя реквизитам векселя. Реестры с неправиль­ными данными возвращают для переоформления.

На векселях предъявитель может выполнить залоговый, полный или бланковый индоссамент, индоссамент на предъявителя. Его вид устанавливают в договоре залога (п. п. 7.3,7.4 Положения об операциях банкове векселями).

Залог акций осуществляют согласно Положению о веде­нии реестра собственников именных ЦБ.

А сейчас выясним, что запрещено передавать в залог (ст. 576 ГКУ, ст. 4 Закона о залоге):

— национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами права государственной соб­ственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного наследия;

—требования, носящие личный характер (например, по возмещению вреда за повреждение здоровья или право на получение алиментов);

—объекты государственной собственности, приватиза­ция которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, находящихся в процессе корпоратизации (предметом залога могут быть их товары в обороте или переработке).

Существенные условия договора залога

Их вы найдете в ч. 1 ст. 584 ГКУ и ст. 12 Закона о залоге. Это суть, размер и срок выполнения обязательства, обес­печенного залогом, описание предмета залога. К суще­ственным условиям стороны могут отнести и другие, кото­рые, по их мнению, должны присутствовать в договоре. На­пример, о страховании и/или об оценке предмета залога. Иногда, правда, необходимость в страховании и оценке не совсем зависит от воли сторон.

Так, п. 35 ст. 7 Закона о страховании страхование пред­мета ипотеки от рисков случайного уничтожения, повреж­дения или порчи относит к обязательному виду страхова­ния. А ст. 8 Закона об ипотеке говорит, что ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стои­мость от рисков случайного уничтожения, повреждения или порчи (если ипотечным договором эта обязанность не воз­ложена на ипотекодержателя). Выполняя обязанность по страхованию, ипотекодатель заключает договор страхова­ния предмета ипотеки, в котором выгодоприобретателем выступает ипотекодержатель.

Оценка же необходима, допустим, когда в залог переда­ют государственное или коммунальное имущество, при этом руководствуются Методикой оценки.

К другим существенным условиям стороны могут отнес­ти условия о замене предмета залога (обычно она не обхо­дится без письменного согласия залогодержателя, если иное не записано в договоре или законе), о риске случай­ного уничтожения или повреждения предмета залога (его несет собственник заложенного имущества, если иное не записано в договоре или законе), об условиях пользования и распоряжения предметом залога, о последующем залоге.

Особо выделим существенные условия ипотечного договора:

—     сведения об ипотекодателе и ипотекодержателе юрлицах:

—для резидентов — наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином реестре юридических и физических лиц— предпринимателей;

—для нерезидентов — наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;

—     сведения об ипотекодателе и ипотекодержателе - физлицах:

—для граждан Украины — ФИО, адрес постоянного ме­ста жительства и индивидуальный идентификационный но­мер в Госреестре физлиц плательщиков налогов и других обязательных платежей;

—для иностранцев, лиц без гражданства — ФИО (при наличии), адрес постоянного места жительства за пределами Украины;

—суть и размер основного обязательства, срок и поря­док его выполнения и/или ссылку на правочин, которым ус­тановлено основное обязательство;

—описание предмета ипотеки, достаточное для его иден­тификации, и/или его регистрационные данные. При ипоте­ке земельного участка указывают его целевое назначение;

—   ссылка на выдачу залоговой или ее отсутствие.
Если хотя бы одного из приведенных условий нет, это послужит основанием для признания в судебном поряд­ке ипотечного договора недействительным (ст. 18 Зако­на об ипотеке).

Что же касается договоров залога, не связанных с ипоте­кой, то тут последствия могут быть похуже. Ведь по ст. 638 ГКУ договор считают заключенным, если стороны в надле­жащей форме достигли согласия по всем его существенным условиям. Вот и выходит, что несоблюдение существенных условий будет означать, что он не заключен, то есть не по­рождает никаких правовых последствий. Такой договор даже нет необходимости признавать недействительным в суде.

С другой стороны, момент заключения договора залога часто напрямую связан с возникновением права на залог. Так как в общих случаях залоговые правоотношения возни­кают именно в момент заключения договора. А когда дого­вор подлежит нотариальному удостоверению — с момента такого удостоверения. Если же предмет залога по условиям договора или закона необходимо передать во владение за­логодержателя — с момента передачи. А если предмет за­лога передан до заключения договора, право залога возни­кает с момента заключения договора (ст. 585 ГКУ).

Подписание и нотариальное удостоверение договора залога

Казалось бы, на данном этапе все элементарно — зало­годатель и залогодержатель поставили свои подписи и ра­зошлись. На самом деле иногда залогодателю, прежде чем подписать договор залога, необходимо заручиться согла­сием других лиц. Допустим, если имущество, которое он со­бирается заложить, находится в общей совместной соб­ственности. Такое часто встречается, особенно когда речь идет о залоге недвижимости, принадлежащей супругам. Тогда одному из них без письменного согласия другого не обойтись. Причем подпись на таком документе должна быть нотариально удостоверена. Согласие не понадобится, если выделить часть недвижимости в натуре и зарегистрировать на нее право собственности, как на отдельный объект не­движимости (ч. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). Иначе "не одоб­ренный" договор залога сособственник может через суд признать недействительным (ч. 4 ст. 369 ГКУ). Имущество, находящееся в общей долевой собственности (доли, паи), можно передать в залог при условии выделения его в нату­ре, а земельного участка — на местности.

Вполне возможно, на заключение договора залога недви­жимости (ипотечного договора) придется получить согла­сие органов опеки и попечительства. Так, ст. 12 Закона № 2623 для осуществления правочинов относительно не­движимого имущества, на которое право собственности или пользования принадлежит детям, необходимо предвари­тельное согласие органов опеки и попечительства.

В общем, перед тем как подписать договор залога (ипо­теки), настоятельно рекомендуем хорошенько ознакомить­ся с его содержанием. Во-первых, избавьте себя от непри­ятных сюрпризов в ходе выполнения договора. Во-вторых, зная свои права и обязанности, вы сможете избежать на­рушения договора, а стало быть, и его последствий, напри­мер в виде досрочного выполнения основного обязательства.

Договор залога недвижимости (ипотеки) нотариально удостоверяют по месту ее расположения или по месту на­хождения одной из сторон. Но перед удостоверением но­тариус проверяет отсутствие запрета на отчуждение или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, а также отсутствие на­логового залога и других залогов по данным Государствен­ного реестра залогов движимого имущества. Кроме этого, при удостоверении требуется извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

При нотариальном удостоверении договора залога (не­движимого и движимого имущества) нотариусу надо пре­доставить правоустанавливающие документы на передава­емое в залог имущество и письменное согласие сособственников (если они есть и когда оно необходимо). Одно­временно с нотариальным удостоверением, если договором предусмотрено, нотариус накладывает запрет на от­чуждение недвижимости, о чем нотариус делает соответ­ствующую надпись на самом договоре. Госпошлина за но­тариальное удостоверение договора залога составляет 0,1% от стоимости предмета залога, но не более 100 НМДГ (1700 грн.) (пп. "в" п. 3 ст. 3 Декрета о госпошлине).

Если речь идет именно об ипотеке, то нотариус на основа­нии, уведомления ипотекодержателя, уполномоченного им лица или решения суда осуществляет госрегистрацию пред­мета ипотеки в Госреестре ипотек. Требования к содержа­нию уведомления, порядку госрегистрации и оснований для отказа в ней описаны во Временном порядке № 410.